Le r145 35 code de commerce s’impose comme l’un des textes les plus scrutés par les juristes d’entreprise à l’approche de 2026. Cet article du droit commercial français encadre les obligations de transparence financière auxquelles sont soumises les entreprises immatriculées sur le territoire national. Dans un contexte où les révisions législatives se multiplient et où les attentes des tribunaux évoluent, comprendre les tendances qui se dessinent autour de ce texte n’est plus réservé aux seuls avocats spécialisés. PME, grandes entreprises et dirigeants ont tout intérêt à anticiper les changements. Les décisions rendues par les tribunaux de commerce ces dernières années, combinées aux orientations du Ministère de l’Économie, dessinent un cadre en pleine mutation. Voici ce qu’il faut surveiller.
Ce que dit réellement l’article R145-35 du code de commerce
L’article R145-35 s’inscrit dans le titre IV du code de commerce, consacré aux baux commerciaux. Son objet principal est de définir les charges et dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire commercial par le bailleur. Ce périmètre précis en fait un texte à fort impact pratique, souvent au cœur des contentieux entre propriétaires et preneurs de locaux commerciaux.
Le texte liste les dépenses exclues de toute répercussion sur le locataire : les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les honoraires liés à la gestion des loyers, les travaux de mise aux normes imposés par vétusté, ou encore les impôts et taxes dont le bailleur est légalement redevable. Cette liste, bien que précise, a généré des interprétations divergentes devant les juridictions depuis son entrée en vigueur.
La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts structurants sur ce texte, notamment concernant la distinction entre charges récupérables et non récupérables. Ces décisions ont progressivement affiné la portée du texte, mais elles ont aussi créé une jurisprudence parfois difficile à appliquer uniformément. Les praticiens du droit des baux commerciaux savent que la rédaction des clauses contractuelles doit désormais tenir compte de cette stratification jurisprudentielle.
Une chose est certaine : comprendre l’article R145-35 dans sa lettre ne suffit plus. Il faut l’appréhender à travers les décisions qui l’ont interprété, les pratiques notariales qui l’ont intégré, et les réformes législatives qui pourraient le modifier d’ici 2026. Seul un professionnel du droit peut analyser une situation contractuelle spécifique à la lumière de ce cadre.
Les réformes attendues en 2026 autour du droit des baux commerciaux
Le code de commerce fait l’objet de révisions régulières, et 2026 ne devrait pas faire exception. Plusieurs chantiers législatifs en cours pourraient affecter directement l’article R145-35 et son environnement réglementaire immédiat. Le Ministère de l’Économie et des Finances a signalé des pistes de modernisation du droit des baux commerciaux, notamment pour mieux prendre en compte les nouvelles formes d’exploitation commerciale : commerce en ligne, espaces de coworking, baux mixtes.
La question de la répartition des charges entre bailleurs et locataires est au cœur des débats. Les organisations professionnelles, dont les Chambres de commerce et d’industrie, militent pour une clarification des textes afin de réduire le nombre de litiges. En 2025, environ 30 % des litiges commerciaux portaient sur des interprétations du code de commerce, selon les données disponibles, ce qui illustre l’ampleur du problème.
Une réforme envisagée consisterait à renforcer la liste des charges non imputables au locataire, en y intégrant explicitement certains travaux liés à la transition énergétique. La rénovation thermique des bâtiments commerciaux est devenue un sujet brûlant depuis les obligations issues de la loi Élan et du décret tertiaire. La question est de savoir si ces coûts, souvent élevés, doivent peser sur le preneur ou sur le propriétaire.
Parallèlement, une réflexion est menée sur la dématérialisation des procédures liées aux baux commerciaux. L’enregistrement des actes, la notification des congés, la saisine des tribunaux de commerce : autant d’étapes qui pourraient être simplifiées par des outils numériques, avec un impact indirect sur l’application pratique de l’article R145-35. Les textes de référence sont consultables sur Légifrance (legifrance.gouv.fr).
Impact sur les entreprises locataires et bailleurs
Les PME françaises sont les premières concernées par les évolutions de ce texte. Elles représentent la grande majorité des preneurs de baux commerciaux et disposent rarement de services juridiques internes capables d’analyser les subtilités des clauses de charges. Une mauvaise lecture de l’article R145-35 peut conduire à payer des charges indûment pendant des années, sans possibilité de récupération facile.
Les obligations pratiques découlant de ce cadre réglementaire sont multiples. Pour les locataires comme pour les bailleurs, voici les points de vigilance à surveiller dès maintenant :
- Vérifier que les clauses de charges du bail commercial sont conformes à la liste des dépenses non imputables prévues par R145-35
- Distinguer clairement les grosses réparations (article 606 du Code civil) des réparations courantes d’entretien
- S’assurer que les honoraires de gestion locative ne sont pas répercutés sur le locataire, ce que le texte interdit expressément
- Anticiper les travaux liés à la mise en conformité réglementaire et identifier qui en supporte la charge selon les nouvelles orientations jurisprudentielles
- Documenter précisément chaque poste de charges dans les annexes au bail, pour limiter les risques de contestation ultérieure
Pour les grandes entreprises, les enjeux sont différents mais tout aussi réels. Elles gèrent souvent des portefeuilles de baux commerciaux dans plusieurs villes, avec des clauses hétérogènes négociées à des époques différentes. L’harmonisation de ces pratiques à la lumière des évolutions réglementaires de 2026 représente un chantier juridique et financier de première ampleur.
Les investisseurs immobiliers et foncières cotées surveillent de près ces évolutions. Toute extension de la liste des charges non récupérables réduit mécaniquement la rentabilité nette de leurs actifs commerciaux. Certains acteurs ont déjà commencé à renégocier leurs baux en anticipation.
Le rôle des juridictions et des institutions dans l’application du texte
Les tribunaux de commerce sont en première ligne pour interpréter et appliquer l’article R145-35. Leur rôle ne se limite pas à trancher les litiges : leurs décisions construisent progressivement un corps de doctrine qui oriente les pratiques contractuelles. La jurisprudence des tribunaux de Paris, Lyon ou Marseille sur les charges de baux commerciaux est suivie de près par les praticiens.
La Cour de cassation joue un rôle d’unification de la jurisprudence. Ses arrêts sur R145-35 ont parfois surpris les acteurs du marché en adoptant des interprétations strictes de la liste des charges exclues. Cette rigueur interprétative protège les locataires, mais elle impose aux bailleurs une discipline contractuelle accrue.
Les Chambres de commerce et d’industrie (CCI) participent activement aux consultations législatives. Elles relaient les préoccupations des entreprises auprès des pouvoirs publics et proposent des aménagements textuels. Leur influence sur les réformes à venir en 2026 est réelle, même si le dernier mot appartient au législateur et au Conseil d’État pour les textes réglementaires.
Le Ministère de l’Économie et des Finances coordonne les travaux interministériels sur la modernisation du code de commerce. Des groupes de travail réunissant juristes, économistes et représentants des fédérations professionnelles planchent sur des propositions concrètes. Les résultats de ces travaux pourraient se traduire par des décrets modificatifs dès la fin 2025 ou au premier semestre 2026.
Anticiper plutôt que subir : stratégies pour les acteurs concernés
Attendre la publication des textes modificatifs pour adapter ses pratiques est une erreur que commettent encore trop d’entreprises. Les signaux envoyés par les projets de réforme et la jurisprudence récente permettent dès aujourd’hui d’identifier les zones de risque dans les baux commerciaux en cours.
Un audit des baux commerciaux existants, réalisé par un avocat spécialisé en droit immobilier commercial, permet d’identifier les clauses potentiellement non conformes à R145-35. Cette démarche préventive est particulièrement utile avant un renouvellement de bail ou une cession de fonds de commerce, moments où les contentieux sur les charges surgissent fréquemment.
La rédaction des nouveaux baux doit intégrer les dernières évolutions jurisprudentielles. Les modèles standardisés, même ceux proposés par des notaires réputés, peuvent ne pas refléter les interprétations les plus récentes du texte. Une clause de charges rédigée en 2019 n’a pas la même solidité juridique en 2025 qu’au moment de sa rédaction.
Sur le plan des ressources, le site Service-Public.fr (service-public.fr) propose des informations pratiques sur les baux commerciaux accessibles aux non-juristes. Pour les textes législatifs dans leur version consolidée, Légifrance reste la référence incontournable. Ces outils ne remplacent pas le conseil d’un professionnel, mais ils permettent de mieux préparer les échanges avec son conseil juridique.
Enfin, une tendance de fond mérite attention : la médiation commerciale se développe comme alternative aux procédures judiciaires longues et coûteuses. Plusieurs tribunaux de commerce encouragent désormais les parties à recourir à la médiation avant toute audience. Dans les litiges portant sur R145-35, cette voie peut permettre de trouver des solutions pragmatiques tout en préservant la relation commerciale entre bailleur et preneur. Une évolution que les acteurs du marché auraient tort d’ignorer à l’horizon 2026.