Le R145-35 du Code de commerce figure parmi les dispositions les plus mal comprises par les dirigeants d’entreprise. Pourtant, ses implications pratiques sont loin d’être anodines. Cet article du droit commercial français encadre des obligations précises dont le non-respect peut engager la responsabilité civile des dirigeants et exposer l’entreprise à des sanctions sérieuses. En 2026, plusieurs évolutions législatives issues des réformes amorcées dès 2023 rendent la maîtrise de ce texte encore plus nécessaire. Que vous soyez dirigeant de PME, expert-comptable ou juriste d’entreprise, comprendre les pièges liés au r145 35 code de commerce vous permettra d’anticiper les risques plutôt que de les subir. Voici ce que vous devez savoir.
Ce que prévoit réellement l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 s’inscrit dans le cadre réglementaire plus large des baux commerciaux, et non dans celui des obligations comptables générales comme on le croit parfois à tort. Il encadre précisément la répartition des charges entre bailleur et preneur dans le cadre d’un bail commercial. Depuis la loi Pinel de 2014, dont les décrets d’application ont progressivement affiné le dispositif, cet article dresse la liste des charges, impôts et travaux qui ne peuvent pas être imputés au locataire commercial.
Concrètement, le bailleur ne peut pas transférer au preneur certaines dépenses qui lui incombent en propre. Parmi elles : les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, les travaux liés à la vétusté de l’immeuble, les honoraires de gestion du bailleur ou encore les impôts dont il est redevable en tant que propriétaire. Cette liste est limitative mais son interprétation reste source de contentieux.
Les tribunaux de commerce ont rendu ces dernières années de nombreuses décisions confirmant que toute clause contractuelle contraire à ces dispositions est réputée non écrite. Autrement dit, même si le bail commercial mentionne explicitement le transfert de certaines charges prohibées, cette clause n’a aucune valeur juridique. Le locataire peut en demander le remboursement, et le délai de prescription est de cinq ans pour les actions en responsabilité.
L’Ordre des experts-comptables et le Ministère de l’Économie rappellent régulièrement que la méconnaissance de ce texte génère des litiges évitables. La consultation de Légifrance (legifrance.gouv.fr) permet d’accéder à la version consolidée de l’article, ce qui reste le premier réflexe à adopter avant toute signature de bail.
Les erreurs fréquentes à éviter en 2026
Les erreurs commises autour du R145-35 se répètent d’une année sur l’autre, souvent parce que les parties négocient le bail sans juriste spécialisé. En 2026, certaines pratiques restent particulièrement risquées.
La première erreur : intégrer dans le bail des clauses de transfert de charges prohibées sans vérification préalable. Des bailleurs peu scrupuleux ou mal informés reproduisent des modèles anciens, antérieurs à la loi Pinel, qui incluent des postes désormais interdits. Le preneur qui signe sans lire attentivement se retrouve à payer des sommes indues pendant des années.
Deuxième erreur fréquente : ne pas exiger d’annexe charges détaillée lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. L’absence de document précis rend toute contestation ultérieure plus difficile à étayer devant le juge.
Les pièges les plus courants à surveiller en 2026 :
- Accepter le transfert des honoraires de gestion locative du bailleur sans vérifier leur conformité à l’article R145-35
- Ne pas distinguer les grosses réparations (à la charge du bailleur) des réparations locatives courantes (à la charge du preneur)
- Omettre de vérifier si les travaux de mise en conformité résultent d’une obligation légale pesant sur le bailleur ou sur le preneur
- Signer un avenant de renouvellement sans réviser les clauses de charges héritées d’un bail plus ancien
- Ne pas consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux avant toute signature
Troisième erreur : confondre la prescription quinquennale avec un délai de réclamation informel. Cinq ans, c’est long en apparence. Mais ce délai court à compter du paiement indu, et beaucoup de locataires attendent trop longtemps avant d’agir, perdant ainsi une partie de leur créance récupérable.
Quatrième erreur : croire que la nullité des clauses illicites s’applique automatiquement sans démarche judiciaire. En pratique, le locataire doit saisir le tribunal compétent pour faire constater la nullité et obtenir le remboursement. Rien ne se fait de plein droit sans action.
Quand la méconnaissance du texte engage la responsabilité des parties
La responsabilité civile du bailleur peut être engagée dès lors qu’il a imposé contractuellement des charges prohibées par l’article R145-35. Le preneur lésé dispose d’un recours en remboursement des sommes indûment versées, assorti éventuellement d’une demande de dommages-intérêts si le préjudice est démontré.
Du côté du preneur, la responsabilité peut également jouer. Un locataire qui a signé le bail en connaissance de cause et n’a pas contesté les clauses litigieuses dans un délai raisonnable peut voir sa demande en justice fragilisée, même si les clauses restent théoriquement nulles. La passivité prolongée n’est pas sans conséquence sur la stratégie judiciaire.
Les tribunaux de commerce apprécient souverainement les faits. Deux décisions rendues dans des situations apparemment similaires peuvent aboutir à des résultats différents selon la qualité des preuves apportées, la rédaction exacte du bail et le comportement des parties pendant l’exécution du contrat. C’est pourquoi la documentation rigoureuse de chaque paiement de charges reste indispensable.
Pour les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 100 000 euros, les enjeux comptables liés aux charges de bail sont significatifs. Un poste de charges indûment gonflé fausse les comptes, peut affecter la présentation des résultats et, dans certains cas, interpeller les commissaires aux comptes. La conformité au R145-35 n’est donc pas seulement une question juridique : elle touche à la fiabilité des états financiers.
Seul un professionnel du droit, avocat spécialisé en droit commercial ou en baux commerciaux, peut apporter un conseil personnalisé adapté à la situation de chaque entreprise. Les informations générales, aussi précises soient-elles, ne remplacent pas une analyse contractuelle individualisée.
Ressources disponibles pour se conformer sans se perdre
Face à la technicité du sujet, plusieurs ressources fiables permettent de s’orienter. Légifrance (legifrance.gouv.fr) publie le texte consolidé de l’article R145-35, ainsi que l’ensemble des décrets d’application. C’est la source primaire à consulter avant toute interprétation.
Service-Public.fr propose des fiches pratiques accessibles sur les baux commerciaux, notamment sur la répartition des charges et les droits du locataire. Ces fiches sont régulièrement mises à jour pour tenir compte des évolutions législatives, y compris celles issues des réformes de 2023.
L’Ordre des experts-comptables publie des guides sectoriels et peut orienter les dirigeants vers des professionnels compétents. Pour les PME sans service juridique interne, faire appel à un expert-comptable familier du droit des baux commerciaux constitue une première ligne de défense efficace.
Les chambres de commerce et d’industrie (CCI) proposent des permanences juridiques gratuites ou à faible coût dans de nombreuses villes françaises. Ces points d’accueil permettent d’obtenir une première lecture d’un bail commercial avant signature, sans frais d’avocat.
Enfin, les associations de commerçants et fédérations professionnelles sectorielles disposent souvent d’un service juridique dédié, capable de signaler les clauses problématiques dans les baux types de leur secteur. Ne pas hésiter à les solliciter.
Anticiper les évolutions du cadre juridique en 2026 et au-delà
Le droit des baux commerciaux n’est pas figé. Les réformes législatives de 2023 ont modifié certaines obligations connexes, notamment en matière de performance énergétique des locaux commerciaux. Ces nouvelles exigences créent des zones grises : qui, du bailleur ou du preneur, supporte le coût des travaux de rénovation énergétique imposés par la loi ? La réponse n’est pas toujours évidente au regard du seul article R145-35.
Le Ministère de l’Économie a annoncé des consultations pour clarifier la répartition des charges liées à la transition énergétique dans les baux commerciaux. Les textes attendus pourraient modifier le périmètre d’application de l’article R145-35, notamment pour les travaux d’isolation ou de remplacement des systèmes de chauffage. Surveiller les publications du Journal officiel reste donc une nécessité pratique pour tout gestionnaire de patrimoine commercial.
Une bonne pratique à adopter dès maintenant : insérer dans les baux une clause de révision permettant d’adapter la répartition des charges en cas d’évolution législative. Cette clause, négociée dès la signature, évite de devoir renégocier l’intégralité du contrat à chaque réforme.
La vigilance s’impose aussi sur les renouvellements de baux en cours. Un bail signé avant 2014 peut contenir des clauses aujourd’hui illicites qui n’ont jamais été contestées. Lors de chaque renouvellement, c’est l’occasion de remettre le contrat en conformité avec les dispositions actuelles de l’article R145-35 et d’éviter de perpétuer des pratiques devenues contraires à la loi. Ne pas saisir cette fenêtre, c’est laisser un risque contentieux ouvert pour les années suivantes.