Comment gérer les aspects fiscaux de la donation d’un bien immobilier ?

Introduction aux donations immobilières

La donation d’un bien immobilier est un acte juridique par lequel une personne, appelée donateur, décide de transmettre de son vivant et gratuitement un bien immobilier à une autre personne, appelée donataire. La gestion des aspects fiscaux liés à cette opération peut être complexe, mais elle est essentielle pour éviter des désagréments ultérieurs. Dans cet article, nous aborderons les principales étapes à suivre pour gérer ces aspects fiscaux.

Les droits de donation

Lorsque vous donnez un bien immobilier, vous devez payer des droits de donation. Ces droits sont calculés sur la valeur du bien donné et varient selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Les taux applicables sont les suivants :

  • Entre époux ou partenaires de PACS : 5% à 45%
  • Entre parents et enfants : 5% à 45%
  • Entre frères et sœurs : 35% à 45%
  • Entre autres membres de la famille : 55%
  • Entre personnes non parentes : 60%

Il existe toutefois des abattements personnels qui permettent de réduire la base taxable :

  • Pour les donations entre époux ou partenaires de PACS : 80 724 €
  • Pour les donations aux enfants : 100 000 €
  • Pour les donations aux petits-enfants : 31 865 €
  • Pour les donations aux arrière-petits-enfants : 5 310 €
  • Pour les donations aux frères et sœurs : 15 932 €
  • Pour les donations aux neveux et nièces : 7 967 €

Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans, ce qui signifie que vous pouvez donner à nouveau sans payer de droits de donation après ce délai.

La déclaration de la donation

La déclaration de la donation doit être effectuée auprès du service des impôts dans un délai d’un mois suivant la réalisation de l’acte. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de connaître l’existence de la donation et d’établir le montant des droits à payer. Pour cela, il vous faudra remplir le formulaire Cerfa n°2735 (déclaration de dons manuels) ou Cerfa n°2734 (déclaration de dons de sommes d’argent).

Le notaire en charge de l’acte de donation se chargera généralement d’effectuer cette démarche pour vous. Il est important de préciser que les frais liés à l’établissement de l’acte notarié sont également à la charge du donataire.

L’évaluation du bien immobilier donné

Il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien immobilier que vous souhaitez donner, car cette valeur servira de base pour le calcul des droits de donation. Pour cela, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier ou à un notaire qui pourra vous aider à déterminer la valeur vénale du bien.

Il est également possible d’utiliser des outils en ligne pour estimer la valeur d’un bien immobilier, mais ces estimations peuvent être approximatives et ne remplacent pas l’expertise d’un professionnel. Il est important de garder en tête que l’administration fiscale peut contester la valeur déclarée si elle estime qu’elle est sous-évaluée.

Les exonérations et réductions de droits

Dans certaines situations, il est possible de bénéficier d’exonérations ou de réductions de droits de donation :

  • Les donations au profit d’organismes d’intérêt général ou reconnus d’utilité publique sont exonérées de droits.
  • Les donations réalisées dans le cadre du dispositif Dutreil permettent une exonération partielle des droits, sous certaines conditions liées notamment à la conservation des parts sociales ou actions données.
  • Une réduction de 50% des droits de donation peut être accordée si le donataire s’engage à conserver et exploiter pendant au moins 5 ans un bien rural donné (forêts, terres agricoles).

La fiscalité en cas de donation avec réserve d’usufruit

Il est possible pour le donateur de donner un bien immobilier en nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation seront calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, selon un barème qui dépend de l’âge du donateur. Voici les pourcentages applicables pour le calcul de la valeur de la nue-propriété :

  • Moins de 21 ans : 90%
  • Entre 21 et 31 ans : 80%
  • Entre 31 et 41 ans : 70%
  • Entre 41 et 51 ans : 60%
  • Entre 51 et 61 ans : 50%
  • Entre 61 et 71 ans : 40%
  • Entre 71 et 81 ans : 30%
  • Entre 81 et 91 ans : 20%
  • Au-delà de 91 ans :10%

Cette solution permet de réduire les droits à payer par le donataire tout en assurant au donateur un revenu régulier grâce aux loyers perçus.